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【辦案實務】以劃撥方式取得土地使用權的,該土地上的房屋所達成的房屋買賣合同效力如何認定?


【裁判規則】

        以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,未經有批準權的人民政府批準,房屋買賣協議無效。

【案例索引】

      哈爾濱市不銹鋼制品廠、李巖房屋買賣合同糾紛再審民事判決書(2017)最高法民再70號

【法院觀點】

關于案涉《房屋買賣協議》是否有效

        依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條“房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”的規定以及物權法上“房地一體”或“房隨地走、地隨房走”的原理。
本案中,不銹鋼廠作為房屋的權利人雖對其房屋享有占有、使用、收益、處分的權利,但轉讓房屋時必然涉及土地使用權的轉讓。案涉《房屋買賣協議》中的房屋建立于不銹鋼廠以劃撥方式取得的土地之上,因此其處分房屋時必然涉及劃撥土地使用權的轉讓問題。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定以及根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第四條的規定,上述條例屬于行政法規的強制性規定。

        本案房屋所涉及的土地為劃撥取得,土地使用權人不銹鋼廠未經有批準權的人民政府審批,不具有對土地使用權進行處分的權利,雙方簽訂的《房屋買賣協議》違反了法律、行政法規的強制性規定,應認定為無效。
另外,參照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準,與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的,應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的應當認定合同有效”的相關規定,本案在起訴前也未經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續,案涉《房屋買賣協議》亦應認定為無效。原再審判決認定案涉《房屋買賣協議》有效,屬于適用法律確有錯誤。原二審判決認定案涉《房屋買賣協議》無效并駁回李巖的訴訟請求,有事實和法律依據,應予維持。



作者:上海市錦天城(南京)律師事務所 專職律師  陳玉蓉
作者簡介:陳玉蓉律師,上海市錦天城(南京)律師事務所專職律師,主要執業領域為房地產、建筑工程、公司商事爭議糾紛、法律顧問等。
主辦和參與辦理了多起大中型建設工程施工企業和房地產公司的訴訟糾紛案件,并擔任多家國有企業的法律顧問,獲得了企業的一致好評!

 
 
 

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